借名购房暗藏的法律风险

【导读】

借名购房，指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并将房屋所有权登记在出名人名下，但约定实际出资人享有房屋权益的行为。在司法实践中，我们称实际出资人为借名人，登记的房屋所有权人为出名人。由于房屋的实际出资人与登记所有权人不一致，房屋的真实权利状态未如实公示，借名购房行为发生后，借名人与出名人、相对人之间产生纠纷的情况层出不穷。

【案例】

一、徐先生与林先生为表兄弟关系。2005年3月，林先生作为买受人与出卖人北京顺天通房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由林先生购买出卖人开发的位于北京市昌平区东天通西苑房屋一套，该房屋性质为经济适用房。徐先生支付了全部购房款。房屋交付后，徐先生进行装修后入住了诉争房屋。诉争房屋于2006年6月取得房屋产权证书，登记所有权人为林先生。诉争房屋的《商品房买卖合同》及购房发票原件在徐先生处保管。林先生起诉至法院，主张诉争房屋是借给徐先生居住的，自己是房屋的所有权人，要求法院判决徐先生返还房屋。

二、2013年，韩女士想在北京买房，但自己不是北京户口没有购房资格，便找到自己的姑姑，两人签订了一份书面协议，约定由韩女士出资，以姑姑的名义购买一套普通商品房，房屋的一切权利属于韩女士。协议签订后，韩女士支付了首付款，并以姑姑的名义每月偿还银行贷款。2014年，韩女士的姑姑突然去世，姑父不承认房屋是韩女士的财产，起诉要求法院判令房屋由他继承。韩女士无奈也起诉，要求确认房屋所有权归她所有。

【律师说法】

借名人的动机：

1、规避因身份带来的购房限制。

2、为了转移财产或逃避债务。

3、为了节约将来可能发生的过户费用。

法律风险分析：

1、借名购房合同可能会被确认无效。

2、借名购房的事实认定困难。

 3、出名人恶意处分房屋，房屋无法追回。

 4、出名人的购房资质受到影响。

 【律师建议】

 借名购房看似一种能够规避法律限制的变通做法，能够获取眼前的利益，但实际上却暗藏着许多意想不到的风险，建议当事人尽量不要采用。如果确实需要采取借名方式购房的话，为了防止出名人擅自处分房屋，借名人可以要求出名人到房屋管理部门就该房屋作抵押登记，由出名人作抵押人，将该房屋抵押给借名人。

来源/北京一中院