房屋银行的法律属性

近年来出现“房屋银行”这种现象，主要原因是房屋的业主没有掌握足够的信息或资源，或没有时间或精力去管理房屋的招租、出租的一系列事情。而房屋中介公司则是专门从事房产买卖或租赁的专门机构，掌握大量的资源，能够方便及时的将房产出租，并且得到较为合理的房屋租金。基于此，房产中介公司则从业主的手中承租房产，再将该房产出租，约定每年业主要给中介公司一定时间的空窗期（一般为一个月或一个半月），其余时间的租金由中介公司支付给业主，而中介公司赚取空窗期租金作为利润。在此期间无论房产是否出租，中介公司均需向业主支付租金，从这里可以看出，中介公司和业主之间并非委托关系，而是租赁关系（如系委托关系，则在房屋未出租的情况下，受托人是不需要向业主支付租金的）。

一般在此情况下，业主和实际的承租人之间并不直接发生关系，甚至不见面，更有甚者，中介公司阻止业主和承租人直接见面，以避免业主和承租人直接发生租赁关系，而撇开中介公司的情形。这样一来，如果发现涉案房屋或设施被损坏、欠缴相关费用的情形，业主很难向实际承租人主张。基于合同的约定，认定业主和中介公司之间属于租赁法律关系则能够保护业主的合法权益。并且诸如《委托代理存房业务合同书》之类的委托合同一般是由中介公司提供的格式版本，业主很难作出修改，在合同的条款中经常会有一些免除中介公司责任而加大业主责任的条款，这些条款应当是无效的;有些合同条款在发生歧义时应当按照不利益中介公司的意思解释。

业主和中介公司之间的合同约定了业主将房产交付中介公司，中介公司在扣除了免租期后，每月将租金交付给业主，如果使用不当，造成房屋及附属设备损坏的，中介公司负责赔偿等等，诸如此类的条款均为租赁合同性质的体现，并不符合委托合同的性质。故应当认定此类房屋托管性质的合同应当为租赁合同。中介公司作为房屋的承租人和出租人，应当尽到承租人和出租人的义务和责任，在发生损害赔偿时应当按照合同的约定进行赔偿，而不是抛开一切责任。

在实践中，中介公司在合同名称及合同的条款上往往设定成诸如委托合同的形式，从而在租赁过程中发生纠纷时主张自己不是合同的当事人，什么责任也不承担，直接损害了业主的利益。业主在签订诸如此类的合同时应当仔细阅读合同的内容，必要时在备注条款中添加辅助条款，来约束和限制中介公司逃脱责任的做法，保护自己的合法权益。

来源：罗湖法院