最高法院2015年房地产纠纷案件常见问题裁判意见
- 日期：2016-03-17 16:48:50 阅读量：2196
节选：法治之声
一、租赁合同纠纷常见问题裁判意见
中国裁判文书网检索得到的2015年最高法院审理的租赁合同纠纷案件，共13件。房屋租赁合同纠纷9件，其中1件为最高法院二审终审案件，8件为申请再审案件，再审案件中只有1件是裁定高院再审，其余均驳回再审申请；土地租赁合同纠纷案件4件，均为申请再审案件，其中裁定高院再审1件，其余均驳回再审申请。
1房屋租赁合同纠纷案件中的裁判观点
（1）租赁物返还之日作为租赁合同解除之日缺乏事实和法律依据
最高法院【案号：（2015）民申字第221号】认为：厦门华远建设集团有限公司与张留安、李生德房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省高级人民法院二审民事判决，向本院申请再审。双方分别向法院提起诉讼要求解除合同或确认合同无效的行为意味着当事人均表明不再继续履行合同，符合《合同法》94条第二项规定的情形。而根据《合同法》第96条的规定，合同自通知到达对方时解除。本案中，2011年8月11日，华远公司向河北省张家口市桥东区人民法院起诉被受理，同日起诉状副本送达至张留安，即合同于起诉状副本送达张留安时解除。因此，华远公司主张合同解除时间为2013年3月，无事实和法律依据，二审判决认定案涉合同视为于2011年8月11日解除，由张留安向华远公司返还32.5万元租金并无不当。
（2）租赁物存在的权利瑕疵造成损失的责任承担
最高法院【案号：（2015）民申字第221号】认为：就厦门华远建设集团有限公司与张留安、李生德房屋租赁合同纠纷一案，当地国土资源行政管理部门的《通知书》是否违反一事不再罚原则以及是否违法，不属于本案民事诉讼的审理范围，现该《通知书》未被依法撤销，仍然合法有效，故二审判决依据该《通知书》认定租赁物存在权利瑕疵是正确的。前述《通知书》明确责令摩力圣汇洗浴城立即停止“占用纬三路北侧土地，用于经营、住宿、洗浴、服务”的违法行为，可见停止违法行为包括停止经营行为。因此，租赁物存在的权利瑕疵对张留安继续使用租赁房屋造成影响，致使双方租赁合同无法继续履行。依据《合同法》第216条的规定，出租人负有在租赁期间使租赁物保持在适于承租人使用、收益状态的义务。双方租赁合同亦约定，若出租后产生产权纠纷，由华远公司承担全部责任，故因租赁物瑕疵给张留安造成的经济损失，华远公司应当承担赔偿责任。因此，二审判决判令由华远公司承担张留安因装修租赁房屋所受损失186万元是正确的。华远公司申请再审称张留安在返还租赁房屋前转租他人并造成租金损失，以及张留安系因自身经营不善导致经营停止，没有充分证据，二审判决不予支持并无不当。
（3）租赁合同解除后可得收益损失的诉讼请求是否应予支持的问题
最高法院【案号：（2014）民申字第34号】认为：再审申请人海南泰龙房地产有限公司（以下简称泰龙公司）因与被申请人海口海日晖房地产开发有限公司（以下简称海日晖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院二审民事判决，向本院申请再审。关于泰龙公司要求海日晖公司赔偿其可得收益损失的诉讼请求是否应予支持的问题，《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益”。最高法院认为：首先，该条所规定的合同履行后可获得的利益是指当事人能够基于合同的履行而从该合同直接获得的利益，而并不包括因为合同无效导致超市无法营业所带来的预期营业损失。其次，当事人一方违约造成对方损失的赔偿额可以包括履行合同后可以获得的利益，但本案中不存在合同继续履行的问题，也不会产生任何收益。何况泰龙公司能否盈利取决于诸多因素，即使合同继续履行，由于经营本身存在的风险，也不必然产生收益。且泰龙公司并未提出充分的证据，以证明一旦双方履行合同，泰龙公司就必然能够取得其向海日晖公司所主张数额的收益。因此，二审判决依据“泰龙公司请求解除租赁合同，合同不再继续履行”的理由，对泰龙公司请求海日晖公司赔偿其可得收益损失不予支持，符合法律规定，并无不当。
（4）租赁合同解除后承租人是否应当支付场地占用费的问题
最高法院【案号：（2014）民申字第34号】认为：关于泰龙公司是否应按租赁合同约定的租金标准向海日晖公司支付2010年2月10日至2011年3月25日期间的场地占用费的问题，泰龙公司虽于2009年10月30日向海日晖公司邮寄送达解除租赁合同的通知书，但并无证据表明其随后立即撤场，并将租赁场地归还海日晖公司。泰龙公司虽然提交（2011）琼州证字第844号《公证书》作为证据，但其仅能证明海日晖公司私自开通了仓库旁服装区电梯，广安堂电梯、观光电梯、货梯、收银台旁的电梯并可直接进入到原租赁场地；海日晖公司已在租赁场地内施工等事实，并不足以说明海日晖公司已经实际接收场地。而直到2011年3月25日，双方当事人才在本案一审法院海口市中级人民法院的主持下，对泰龙公司遗留在租赁场地的物品进行清点，海日晖公司此时才实际接收场地。因此，二审判决认可一审判决所认定的事实，支持海日晖公司主张从2010年2月10日至2011年3月25日的租金损失，符合本案事实，并无不当。
（5）商场整体租赁合同能否认定为企业租赁经营合同纠纷
最高法院【案号：（2014）民一终字第231号】关于《整体租赁合同》的性质的认定问题，一审法院认为：“领先公司与中盛公司于2010年3月20日签订的《整体租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效。《整体租赁合同》约定，领先公司将领先购物广场一期、三期整体出租给中盛公司，中盛公司所租商场的使用用途与领先公司的经营范围相符。从该约定看，中盛公司承租标的系领先购物广场的经营场地，并不包含领先购物广场的经营权。合同履行过程中，虽然中盛公司以领先公司设立的分支机构领先中盛购物中心名义从事经营活动，并使用原领先购物广场账户，但是领先公司在租赁经营期间注销了领先中盛购物中心，表明双方之间并无企业租赁的意思表示。由此可见，中盛公司以领先中盛购物中心名义经营只是房屋租赁经营的一种特殊形式，并不改变房屋租赁的合同性质。因此，领先公司主张本案为企业租赁经营合同纠纷，其理由不能成立。本案应定性为房屋租赁合同纠纷”。一审法院确认本案为房屋租赁合同纠纷是正确的，故本院予以支持。
2土地租赁合同纠纷案件中的裁判观点
（1）土地租赁合同性质的认定问题
最高法院【案号：（2014）民申字第2192号】认为：滇源街道办事处为完成昆明市委、市政府下达的行政任务，采取将涉案土地对外承包的方式，用于林业生态及苗木基地建设。滇源街道办事处虽为行政管理机关，其与云宇公司的《嵩明县滇源镇冷水河林业生态及苗木基地建设土地承包合同》（以下简称《土地承包合同》），并不是为实现行政管理目的而订立，而是约定由云宇公司负责承包涉案土地的林业生态及苗木基地投资建设，并交纳相应土地租金，同时获取相应收益。可以看出，双方在合同中确立的权利义务是对等的，故该合同应认定为平等主体之间订立的民事合同，而非行政合同。
（2）村委会主要负责人在土地租赁合同中代表村集体签字效力的认定
最高法院【案号：（2015）民申字第264号】认为：新滩村委会关于魏迎涛无权代表新滩村签订《联合开发新滩生态园协议书》并收取案涉200万元的再审申请理由不能成立。
第一，魏迎涛在案涉《联合开发新滩生态园协议书》(以下简称《协议书》)洽谈期间一直担任新滩村委会主任职务，是该村主要负责人，有权代表该村处理村务。第二，魏迎涛在案涉协议书上盖单位废弃章的行为，不足以证明其是盗用新滩村名义签约。盗用主要是指未经授权而使用，从已查明事实可知，《协议书》签订时魏迎涛为该村主任，有权通过个人签名或加盖公章形式代表该村对外签订合同。第三，相关部门是否审批同意案涉项目与魏迎涛能否代表新滩村签合同没有必然联系。若协议因不能得到审批而无法履行，涉及合同解除问题，并不能否认魏迎涛作为新滩村委会主任有权代表该村签订协议这一事实。协议无效的后果仍应由新滩村委会承担。第四，没有证据能够证明鑫辉公司是在明知魏迎涛盗用新滩村委会名义的情形下，将案涉200万元交付给魏迎涛个人。从当事人自述可知，鑫辉公司自始至终都认为，魏迎涛是以新滩村委会名义与之签订合同，其给付200万元也是为启动项目。在无充分证据证明鑫辉公司对魏迎涛以项目为名进行诈骗知情的情形下，即便魏迎涛收取款项后用于个人目的，也属于新滩村内部事务，与鑫辉公司无关。
（3）关于“行为人盗用单位公章，构成犯罪，单位对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任”相关规定的适用问题
二、房屋买卖合同纠纷常见问题裁判意见
1合同效力问题
2015年最高法院裁判房屋买卖合同纠纷中，涉及到合同效力的有10个，具体涉及问题以及裁判结果如下：
（1）房地产开发企业转让房地产开发项目的，购房者能否向受让企业主张权利的问题
陈洁颖诉漳州福晟房地产开发有限公司、漳州市毅达房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷案【案号：（2014）民申字第2241号】中，涉案房地产原由毅达公司开发，后因资金短缺，将项目中的特定资产等转让给福晟公司，本案中，最高法院认为，《项目转让协议》中毅达公司未转让其与陈洁颖所签《商品房买卖合同》，福晟公司亦明确不受让该合同，该约定属于双方意思自治范围，故涉案《商品房买卖合同》的主体仍为毅达公司和陈洁颖，陈洁颖应当向合同相对人毅达公司主张其权利，无权要求非合同相对方福晟公司履行其与毅达公司《商品房买卖合同》约定的交房或承担返还购房款的义务。一、二审法院判决解除陈洁颖与毅达公司所签涉案《商品房买卖合同》，毅达公司返还陈洁颖购房款及利息，并无不当。
（2）表见代理签订《商品房买卖合同》的效力问题
刘荣召诉山东鲁抗三叶开发有限公司商品房预售合同纠纷案【案号：（2015）民申字第17号】，最高法院认为，成武分公司系由三叶公司设立，黄延军作为成武分公司的负责人，以三叶公司的名义签订《商品房买卖合同》，且由三叶公司出具收到购房款的收据，黄延军是表见代理，其签订的《商品房买卖合同》有效，以《商品房买卖合同》上的印章虚假、三叶公司未授权黄延军为由主张案涉合同未成立生效，依据不足。故三叶公司应承担责任。
（3）以房抵款中，不能以未经结算为由，主张《商品房买卖合同》无效
王文为诉白广元、包头市恒泰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷案【案号：（2015）民申字第623号】中，恒泰公司欠白广元工程款，白广元欠王文为借款，王文为将对恒泰的债权转让给白广元，后恒泰用房屋偿还了王文为的欠款，双方签订《商品房买卖合同》。该案中恒泰公司以其尚未同白广元结算为由，主张上述《商品房买卖合同》不发生效力。最高法院认为，该纠纷属于商品房买卖合同纠纷，而非建设工程施工合同纠纷。同时《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且恒泰公司为王文为出具的购房款收据上均加盖了恒泰公司有效印章，故应认定合法有效。
（4）买卖的房屋系国有资产时，买卖合同的效力认定
甘肃省中国青年旅行社诉林嘉锋、陈国良房屋买卖合同纠纷案【案号：（2014）民提字第216号】，一、二审法院认为，甘肃省中国青年旅行社所有的资产系国有资产，而企业处置国有财产，需具备一定条件，该《房地产买卖合同》违反了法律与行政法规定的效力性强制性规定，故《房地产买卖合同》依法应确认为无效合同，双方转让国有资产的行为因合同无效自始没有法律约束力。最高法院认为，国有资产转让是国有企业经营权的体现。作为资产的管理者，有责任对资产保值增值，但亦应承担市场经营的风险。涉案双方亦未提供证据证明房地产转让双方存在恶意串通损害国有资产权益的情形，故案涉《房地产买卖合同》为双方真实意思表示，不存在《合同法》第52条规定的情形，应为合法有效。双方应本着诚实信用原则严格履行各自的合同义务，林嘉锋和陈国良占用案涉房产不属于无权占有，一、二审法院认为该合同无效适用法律错误。
2合同解除问题
合同解除后，违约责任的承担问题
南京岩欣房地产经纪有限公司诉南京昌厦置业有限公司和江西昌厦建设工程集团公司的商品房委托代理销售合同纠纷案【案号：（2015）民申字第1410号】，最高法院认为：本案中双方签订的是委托销售房屋的合同，不管是一般委托合同，还是包销合同，其合同纠纷的解决都应当适用《合同法》及其相关司法解释的规定。根据《合同法》第114条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第29条规定，人民法院如需调整违约金，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。
根据原审查明，双方签订的《商品房包销合同》中约定“甲方无故单方解除本合同的，应支付乙方违约金4000万元，并返还乙方未退保证金”。一审法院确认合同约定的4000万元违约金过高。综合考虑岩欣公司对售楼处装修等实际投入，以及相对应的预期利益等因素，酌定南京昌厦公司应按合同约定的违约金数额的40%即1600万元支付违约金；二审法院认定双方所签合同系委托合同性质，这种责任的性质、程度和后果不能等同于当事人一般解除情形下应承担的违约责任，对损失范围应当限于直接损失，而不应包括预期利益损失。故综合考虑当事人的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌定南京昌厦公司应支付岩欣公司违约金800万元。以岩欣公司关于实际损失的举证证据为基础，兼顾南京昌厦公司违约客观事实原因导致合同不能履行等综合因素，对有关各方违约责任的判断，而不是简单的仅按合同约定的违约金裁判，是符合公平原则和诚实信用原则的。
3违约金及赔偿责任问题
（1）出卖人订立商品房买卖合同时，没有取得商品房预售许可证明的，并不必然导致赔偿责任
牛庆朋诉新泰市青云街道办事处东杏山村村民委员会、新泰市恒鑫置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷案【案号：（2015）民申字第3号】中，最高法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第（一）项规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。适用该条规定的前提是出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明。就案涉中牛庆朋并未提供证据证明恒鑫置业公司在签订合同时存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明的事实；另一方面，从案涉《商品房买卖（预售）合同》的内容来看，合同中并无房屋预售许可证等内容，且该合同对于房屋买卖的规定明显过于简单，亦存在逻辑上的矛盾之处，这对作为大量购买房屋的市场参与者而言，显然与作为市场参与者的购房者所应采取的审慎态度不符。这说明牛庆朋对于该案涉房屋的销售是否取得预售许可是持放任态度的，故在此意义上，即使案涉合同并未取得商品房预售许可，也无法认定恒鑫置业公司存在故意隐瞒或者提供虚假商品房预售许可证明的情况。故一、二审法院未支持牛庆朋关于双倍赔偿购房款的诉讼请求，并无不当。
4其他
（1）商品房委托代理销售合同纠纷案中，当事人互负债务能否互相抵销的问题
青岛航空技术专修学院诉于道勤、王商品房委托代理销售合同纠纷案【案号：（2015）民一终字第158号】，双方当事人在《合作协议》中约定，“于道勤负有向航空学院支付房产转让款的义务，航空学院亦负有向于道勤支付售房款的义务”。航空学院起诉于道勤索要房产转让款，于道勤以答辩的方式主张售房款可以与房产转让款抵消。一审法院、二审法院均支持了这一诉求。《合同法》第99条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。双方互负债务标的物均为金钱，能否抵消关键在于该债务是否均已到期。事实上双方债务均已届履行期限。对于以何种方式主张抵销债务的问题，最高法院认为，以单纯防御为目的抵销，并非被告对原告权益的主张，与其他事实性抗辩所起的作用并无差异。作为形成权的抵销以抵销意思表示的通知为要件，抵销的意思表示一旦送达，则产生债权消灭的效力，主张抵销的一方当事人，可以据此而提出对方债权消灭的抗辩，这种抗辩与因其他原因产生的债权消灭的抗辩并无二致。故于道勤在一审答辩提出其与航空学院互负债务相互抵销，应视为将其债务抵销主张通知了航空学院，其主张债务抵销之方式是合法且有效的。
(2)房屋的交付条件并不因当事人的约定而免除或改变
姜建益诉诸城市江峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案【案号：（2015）民申字第1510号】，最高法院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第61条、《合同法》第279条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件，即交付质量合格的房屋是江峰房地产公司主要义务，也即法定义务，在相关法律法规中被予以特别规定，并不因当事人的约定而免除或者改变。因此即使涉案房屋现状符合双方所签订的《商品房预售合同》的约定，但姜建益认为应当视验收条件已成就，房屋已经验收的申请再审理由不能成立。