无证农民房租赁合同无效

【案情】

 房东陈某与张某签订了一份房屋租赁合同，租期五年。租房后张某对房屋进行了装修。房东陈某诉至法院称，涉诉房屋没有合法的报建手续，请求法院判令租赁合同无效；张某立即搬离。

 经法院审理认为，由于涉诉房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，租赁合同无效。但是陈某明知涉诉房屋属于违法建筑仍将该房屋出租给张某，对合同无效存在过错。张某作为房屋的实际使用人，其对涉诉房屋的相关信息及情况也负有一定的注意及审核义务，因此其对合同的无效亦存在一定的过错。结合双方的过错程度及本案实际情况，判决：张某十日内搬离，房东陈某赔偿张某70%的装修费3.8万元。

【律师析案】

 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。              

 律师建议: 租赁关系是涉及到百姓民生的大问题，随着春季的来临，农民工返城租房、大学生合租、商家租房等各种租赁开始多起来。房屋租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。合同内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。出租方和承租方的权利义务分配好，不要违反法律的强制性规定，避免产生后续纠纷。

【法律法规】

中华人民共和国合同法

第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第五条　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。